| 廣州富力地產股份有限公司 (2777.HK) |
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業務回顧 - 截至2008年12月31日止年度
儘管二零零八年的全球金融風暴，中國經濟仍取得了9%的可觀的經濟增長率，全年國民生產總值增長至人民幣30.1萬億元，城鎮人均可支配收入實際上升8.4%。然而，房地產市場對信貸緊縮及由金融危機觸發的消費者信心惡化非常敏感。對全國房地產發展商而言，二零零八年是困難的一年，年內市場交易量萎縮，銷售價格較二零零七年頂峰下降逾三成。
協議銷售
反映在市場條件的衰退上，本集團二零零八年錄得協議銷售額達人民幣160億元，與二零零七年比較基本持平，但低於二零零八年原計劃人民幣240億元的銷售水平。然而，按照銷售面積統計，卻增長了13%達160萬平方米。年內協議銷售來自11個城市中的33個項目，而二零零七年則來自5個城市26個項目，6個新城市為太原、瀋陽、惠州、海南、上海和成都，這些城市的協議銷售額約為人民幣11.45億元。廣州仍保持最高的協議銷售額，約為人民幣72.75億元，較二零零七年增長3%，緊接著為北京，協議銷售額達人民幣38億元。由於本集團主要集中於住宅開發，一個商業地產的協議銷售額僅為人民幣10.7億元，而其餘的均來自住宅地產。
發展中項目
在不利的市場環境中，本集團竭力確保項目進展及交樓計劃足以保持二零零九年人民幣220億元銷售目標的所需勢頭。同時，本集團亦旨在確保戰略地位以利用未來房地產市場出現反彈時的機會。於二零零八年十二月三十一日，本集團在建項目總建築面積（投資物業除外）較二零零七年十二月三十一日的426.7萬平方米增加25%至約533.7萬平方米。該等規模的總建築面積由35個在建項目組成，分別位於12個地區（二零零七年十二月三十一日：27個項目位於9個地區）。
華南及華西地區
廣州。廣州經濟的一個重要組成部分是其大量的出口導向產業和出口貿易，不可避免地受到全球經濟下滑的影響，但仍創下了12.7%的GDP增長率，實際人均可支配收入增長6.4%。
作為本集團的總部城市，廣州總是有最多的發展中項目，在建項目總建築面積也最大。於二零零八年十二月三十一日，本集團於廣州有7個住宅項目和5個商業項目在建，同時有6個項目處於規劃中。
由於早期就認識到了珠江新城巨大的發展潛力，本集團動用了大量的資源以確定其在廣州這快速成熟的新CBD開發商領導者的地位。目前本集團位於廣州的在建項目中，有7個位於珠江新城，包括富力盈豐廣場、富力盈信廣場、富力盈泰廣場、富力盈尊廣場、富力盈盛廣場、富力國際商務中心和獵德村項目。連同本集團在此區域內已完工項目即富力中心、廣州富力麗思·卡爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店在內，本集團已為塑造珠江新城的城市藍圖發揮了一定的作用。年內開始銷售的三個項目包括珠江新城的富力盈泰廣場和富力盈豐廣場，以及富力金港城，富力金港城利用其鄰近廣州機場的優勢發展了綜合住宅與物流工業相關的房地產配套設施。分階段開發的旗艦住宅項目廣州富力桃園和廣州富力城年內也繼續銷售。這10個項目合計貢獻了人民幣72.75億元的銷售收入，佔本集團全部協議銷售額的45%。本集團預期廣州繼續作為本集團一個重要的業務中心，並繼續領導未來廣州房地產市場。
重慶憑藉其直轄市以及中國西部大開發中的戰略地位，儘管在全球金融危機的影響下，仍保持持續健康的經濟增長。基於此，本集團對重慶房地產市場的實力和韌力充滿信心。年內，本集團的三個項目，重慶富力城、富力海洋廣場和富力現代廣場的開發與銷售進展良好。重慶富力城位於重慶大學城內，總建築面積達680萬平方米，落成後是目前本集團發展項目中最大的一個。該項目的開發將隨著市場的需求而同步調整。重慶的這三個項目年內貢獻了人民幣12億元的協議銷售額，較二零零七年增加了39%。隨著配套設施的進一步改善，這些項目的市場競爭力將會顯著提升。例如，最終落實在富力海洋廣場興建萬豪酒店。
海南強勁的多元化經濟支持著一個活躍的房地產市場。除了是一個旅遊島嶼外，海南國民生產總值的一個重要部分還來源於特殊產業如石油勘探及其他海洋工業。本集團於二零零七年取得了島嶼東南海岸位於香水灣的僅餘原始海岸地塊之一。本集團將其發展為富力灣，一處以度假風格為主的低密度公寓別墅區，其配套設施包括度假酒店和遊艇俱樂部等。年內，富力灣的協議銷售額達到了人民幣2.3億元。
惠州預計為本集團的另一個重要市場。本集團於惠州的第一個綜合項目必定會成為那裏一個新的地標。該項目將包括豪華公寓、甲級寫字樓和一個五星級酒店。其預售開始於二零零八年五月，本集團於這片廣闊的市場已錄得了人民幣4億元的協議銷售額。
華北和華東地區
北京是本集團繼廣州之後業績記錄最長的城市，也是目前本集團北方地區總部所在地。本集團在北京的首個成�\項目，即擁有超過120萬平方米總建築面積的北京富力城開發已接近完工。其後在北京推出的其他項目如富力又一城和富力愛丁堡公寓／廣場都被市場充分認可，並幫助本集團成為市場領導者之一，其品牌也備受推崇。年內，除了繼續開發的富力又一城、富力桃園、富力灣和富力丹麥小鎮外，本集團推出了一個新項目，富力陽光美居，構成了於二零零八年底在建的5個住宅項目。所有這些項目在年內貢獻了人民幣38億元的協議銷售額。然而這較二零零七年有31%的降幅，主要是由於市場的低迷以及二零零七年北京富力愛丁堡公寓／廣場B1座嘉盛中心以人民幣17.1億元出售給一國外投資者造成協議銷售額激增所致。二零零八年銷售最好的是富力又一城，一個擁有約112萬平方米總建築面積的旗艦項目，已經開發面積達587,000平方米。該項目貢獻了人民幣11.8億元的協議銷售額。
天津是經濟發展最快的城市之一，並因基礎設施迅速發展，其與北京的經濟聯繫更加緊密。
本集團於天津的第一個項目是天津富力城，於二零零五年推出時，受市場接受程度遠超過預期。受此鼓勵下，本集團續取得3個項目，包括富力津門湖、富力灣和富力桃園。富力津門湖是本集團最大的項目之一，總建築面積超過了150萬平方米。以圍繞著一個中央濕地開發建設作為特色，該項目自二零零七年十一月開始預售以來銷售良好，儘管在惡化的市場環境下，還是取得了人民幣9.18億元的銷售業績，是四個項目中最好的。富力城的銷售則從二零零七年的人民幣18億元降到了人民幣6.46億元。其他兩個項目，富力桃園和富力灣年內也開始預售，且為天津貢獻了人民幣6.36億元的銷售額。然而，天津的整體合約銷售較二零零七年降低3%。天津的這四個項目都是有規模的項目，年底在建總建築面積達到了110萬平方米，意味著天津將保持為本集團的一個主要工作重點。
西安富力城位於陝西省省會西安，是本集團於西安唯一的項目。受到其高新技術產業的巨大發展潛力以及繁榮的旅遊業吸引，本集團於二零零六年開始發展西安富力城。項目總建築面積約113萬平方米，足以開發數年。年內該項目協議銷售額達到了人民幣4億元，該項目自推出至二零零八年底，已銷售超過了222,000平方米。
上海及周邊區域與其他全國性房地產發展商相比，本集團是較晚進入該區域的一家。本集團在二零零七年下半年取得了兩幅土地用於發展富力灣和富力桃園兩個低密度住宅項目。富力灣位於昆山，於二零零八年九月推出市場，提供了70套獨立單元。二零零八年十二月再推出位於青浦區的富力桃園，提供了40套聯排住宅。此類高端物業的目標客戶幾乎都受到了金融危機的影響，這可能是這兩個項目初期銷售緩慢的原因之一。然而，鑒於該區域低密度住宅的供應有限，本集團有信心這兩個項目長遠而言必定成�\。
太原。富力城位於太原，是為配合太原市城市改造的號召而開發的一個項目。該項目所在地段預期會成為當地人選擇住宅區的首選。該項目的開發分為7個階段，總建築面積約210萬平方米。該項目的預售從二零零八年七月開始，年內貢獻了人民幣3.8億元的銷售額。加上即將加入的第二個項目富力現代廣場，太原的業務將佔據本集團業務的一個重要位置。
土地儲備
經過一段時期積極的收購後，本集團年內放緩了進一步拿地的步伐。因此於二零零八年底，本集團的土地儲備總建築面積維持約2,540萬平方米，位於如下表所示的13個城市中。年內土地儲備的使用約140萬平方米。每個城市的土地足以滿足至少三年的發展所需。在一些城市如重慶和太原，本集團取得了大量的土地資源，這些土地可供更長時間的開發。故此，獲得土地的步伐暫時放緩並不會對本集團的長期持續發展產生不利影響，相反在短期內會顯著縮減相應的資本支出。
投資物業
本集團既定的發展戰略之一就是組建投資物業組合，獲取相對穩定的租金收入以平衡物業銷售固有的不穩定性。高質素的投資物業組合亦可使本集團獲益於潛在資本增值收益。這一策略隨著年內本集團第一批投資物業的落成已向前跨進一大步。首先是廣州富力中心及北京富力中心分別於二零零七年十一月和二零零七年十二月的相繼投入使用。接著於二零零八年三月至八月期間四家酒店相繼投入運營，即廣州富力麗思·卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店和北京富力快捷假日酒店。此外，富力廣場購物中心於二零零八年七月在北京開始營業。鑒於全球金融危機不確定的衝擊，本集團決定調整下一階段投資物業開發的步伐。第二批已規劃的投資物業將從二零一零年開始落成，包括重慶凱悅酒店，其管理合同已於二零零八年六月簽署。
資料來源: 富力地產 (02777) 全年業績公告 |
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