| 九龍倉集團有限公司 (0004.HK) |
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業務回顧 - 截至2008年12月31日止年度
海港城和時代廣場共佔集團總資產46%，面對目前的經濟危機仍表現卓越，證明該兩個商場非常受購物人士的歡迎，並展示出其在市場衰退中的反彈力。
海港城
海港城年內營業額為港幣五十億六千八百萬元，較二○○七年增加17%，營業盈利則增長21%至港幣三十七億二千六百萬元。海港城已按二○○八年年底的市值獲重估（按成本減累積折舊列報價值的三間酒店不計在內）為港幣五百六十二億六千八百萬元，佔集團總資產33%。
商場
零售市場於二○○八年上半年表現良好。然而經濟前景轉壞，自下半年起削弱零售市場。國內旅遊亦於臨近年底時放緩。是年訪港旅客數目溫和增長4.7%至二千九百五十萬人。雖然外圍環境不利，海港城商場部分的營業額仍增長22%至港幣二十一億六千六百萬元。於二○○八年年底，海港城商場的承租率為99%，並錄得理想的租金增長。全港最大的娛樂購物熱點海港城的租戶的平均銷售額按年增長18%。是年購物人流增長7%至八千萬人次，銷售總額於二○○八年創下港幣一百三十四億元的新紀錄。十二月的每平方呎平均銷售額更攀升至超過港幣一千九百元的新高。
海港城一直是國際高級時裝品牌集中地，而且仍然是最受零售商歡迎的購物商場之一。二○○八年三月，Louis Vuitton位於海港城的店舖擴充至三層，成為僅次於法國巴黎香榭麗舍大道LV總店的全球第二大LV店。二○○八年十二月，Hermes沿廣東道開設了一間5,300平方呎的店舖。除上述品牌加盟或擴充之外，眾多國際新品牌如Custo、Barcelona、M Missoni等已於年內加盟，強化了租戶組合。海港城亦吸引了一系列著名品牌如Stella McCartney、Stephen Webster、45 rpm、Burberry Kids等開設其香港首間獨立專門店。海港城的食肆部分已獲進一步調整，New York Fries、Mazazu Crepe及BLT Steak進駐商場開設其首間食店，前兩者於二○○八年十二月中開業，後者於二○○九年一月中開業。
海港城面對不斷惡化的經濟環境仍表現穩健，實有賴優質的商場管理、租戶與業主緊密合作的雙贏夥伴概念及不斷優化租戶組合。檢討租戶分區和布局，以及進行強勢宣傳推廣活動，均有助海港城在市場保持領先。海港城多項推廣活動，包括聖誕節日裝飾及農曆新年裝飾等，已成為不少本地市民每年翹首以待的節日活動，並使海港城成為內地及海外旅客的觀光熱點。海港城會繼續推出大型銷售推廣活動以及品牌組合改革以鞏固其競爭優勢。
寫字樓
寫字樓租務市場於上半年表現穩健，但全球金融動蕩令銀行和金融業需求下降，在接近二○○八年第四季時開始表現呆滯。然而，海港城寫字樓部分在續租租金持續強勁增長的支持下表現令人滿意。營業額增長19%至港幣十五億八千五百萬元。年內對寫字樓空間的需求繼續受到擴充業務以及遷離商業中心區的趨勢支持。
海港城寫字樓的承租率於二○○八年十二月底時為96%，年內新承租的樓面面積當中約55%是源自蘇黎世人壽保險、美國友邦保險、Estee Lauder、全日空航空、Coach等租戶的內部擴充。
二○○八年商業中心從核心地區遷往九龍地區的趨勢上升。海港城位置優越、交通便利，加上鄰近配套設施完善，亦受惠於這趨勢，吸引眾多商業銀行和航空公司，如臺灣中小企業銀行、三菱UFJ、全日空航空及韓亞航空，於年內從核心地區遷往海港城。這些新加盟的航空公司與國泰航空、聯合航空及日本航空於海港城聚集成航空公司租戶群。近日新力亦將其三層辦事處從利園遷往海港城港威大廈，佔地約48,000平方呎。
儘管經濟前景惡化，年內海港城寫字樓的續租率仍保持73%，並帶來理想的租金增長。續租的包括一連串主要租戶美泰、孩之寶、永明金融、Nike、Pioneer等。海港城依然是不少跨國、內地及本地企業首選的營商據點。海港城的租務及物業管理團隊將進一步改善海港城物業，並靈活應對市場的轉變，令海港城在競爭激烈的市場保持領先。維持穩健的出租水平是集團的首要重點。
服務式住宅
服務式住宅的營業額增長12%至港幣二億七千五百萬元，租金有所增加，卻因出租率下跌而被局部抵銷。
由於經濟不景，港威豪庭於二○○八年十二月底的承租率下跌至87%（二○○七年：超過90%）。兩房及三房大單位持續全數租出。
時代廣場
集團另一項核心資產時代廣場於二○○八年內的營業額為港幣十三億一千一百萬元，較二○○七年增加15%，營業盈利則增加16%至港幣十一億二千四百萬元。時代廣場已按二○○八年年底的市值獲重估為港幣二百二十億元，佔集團總資產13%。
商場
時代廣場商場部分的營業額上升13%至港幣八億七千一百萬元。
商場平均出租率維持於99%，租金錄得理想增長。年內租務依然活躍，獲多家國際品牌包括Gucci、Burberry、Bottega Venetta及YSL加盟，而一系列著名品牌如Montblanc、agnes b及Vivienne Westwood亦進行了擴充。我們進一步改進地庫的商戶組合，獲一眾高檔次品牌如Fred Perry、D-mop Denim、5cm、Lloyd進駐，打造出時裝配飾及化妝品租戶群。時代廣場的影音租戶群亦獲進一步調整，獲中原電器專門店開設店舖以及DG Lifestyle進行擴充。集團為進一步擴大食通天的�\飲選擇，經已與兩間新�\廳agnesb.lpg/agnesb. DELICES及千兩（由美心集團經營）簽訂租約。前者已於二○○八年七月開幕，而後者則於二○○八年九月開幕。
作為銅鑼灣區首選的娛樂購物地點，時代廣場致力透過持續進行商戶組合改革和強勢的品牌及宣傳推廣計劃在市場中保持競爭力，包括深受歡迎的一年一度蘋果倒數活動。集團亦有效採用分區設計，使商場人流均勻分配。時代廣場多年來大力支持各式文化藝術，舉辦過的活動不勝枚舉，當中包括本地藝術單位及世界著名藝術大師例如朱銘、黃永玉及幾米的展覽，早已演變成一個文化藝術文匯點。時代廣場將致力持續改進品牌組合、為購物人士提供獨一無二而全面的購物經驗，鞏固其作為香港必到的購物地標的領導地位。
寫字樓
年內續訂租金增長強勁，寫字樓部分的營業額上升21%至港幣四億四千萬元。寫字樓承租率高企，於二○○八年年底維持於98%。
時代廣場寫字樓仍為眾多從事服務或消費品業務的跨國企業首選的營商據點。儘管商業市場疲弱，年內續租率高企於84%，租戶包括日立、蜆殼、蘋果、可口可樂及荷蘭銀行。年內新承租的樓面面積包括劉榮廣伍振民建築師事務所（香港）有限公司等租戶的內部擴充。
中國物業（佔集團總資產23%）
北京首都時代廣場、大上海時代廣場及重慶時代廣場平台商場全皆表現理想。該三項投資物業的總收入和營業盈利分別增長22%和38%。
武漢時代廣場已於二○○八年年底落成，由作銷售用途的四座住宅大樓和一座商住大樓以及一間作投資用途的酒店組成。新酒店武漢馬哥孛羅已於二○○八年九月十五日開幕，為武漢商業中心漢口的旅客提供頂級的住宿服務及設施完備的會議服務。武漢馬哥孛羅座落於景色怡人的長江之濱，飽瞰長江的迷人全景，並鄰近武漢商業中心，位置優越，廣受商務和消閒旅客歡迎。作為時代廣場住宅及商業大樓的一部分，武漢馬哥孛羅內有多間國際品牌中國旗艦店，包括Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna、Tod''s及Glasstique。
二○○七年來自中國物業的重大發展盈利於年內不再出現，乃因在二○○八年落成入賬的單位較少所致。兩個已落成推出市場的項目（上海匯寧花園和武漢時代廣場）的銷售所得發展盈利為港幣九千一百萬元（二○○七年：港幣七億一千八百萬元）。
集團在二○○八年成�\出售／預售多項中國物業，包括上海匯寧花園、武漢時代廣場、成都天府時代廣場、大連時代8號、成都高新區十號及重慶彈子石項目。按照集團的會計政策，成都、大連和重慶項目的相關盈利會在項目落成時方被確認，這導致集團年內物業發展盈利減少。
上海匯寧花園是一個高級住宅及商住項目。兩座住宅大樓已售罄，商住大樓則於二○○七年十二月開售，截至二○○八年年底已經以極佳的單位價格售出40%單位。武漢時代廣場四座住宅大樓已售出98%，而商住大樓的單位亦已售出31%。
成都天府時代廣場首三座住宅大樓已經以城內創紀錄新高的單位價格成�\預售超過98%。
大連時代廣場包括兩座住宅大樓，於二○○八年六月下旬推出一座住宅大樓作預售，並以極佳單位價格成�\預售89%單位，其中一個精選豪華複式單位的成交價更創下每平方米逾人民幣二萬五千元的紀錄新高。另一座住宅大樓已於二○○九年三月二十日推出市場，預售單位價格極佳。
成都高新區十號於是年下旬推出首兩座住宅大樓作預售。截至二○○八年年底，推出單位中已預售出約31%。現正進行建築工程，首四座住宅大樓預計於二○○九年年底落成。項目計劃作住宅及商業發展。
由集團與中海發展集團按各佔四成及六成擁有權比例發展，毗鄰長江的南岸區彈子石於是年下旬推出首三座住宅大樓作預售。截至二○○八年年底，推出單位中已預售了約60%。彈子石將發展為高級住宅、公寓／零售項目，預計分階段於二○一四年落成。
現代貨箱碼頭（佔集團總資產11%）
華南地區於二○○八年首三季有正增長。雖然全球經濟於最後一季放緩，導致按年下跌7%，二○○八年全年仍錄得3%淨增長。深圳及香港的市場佔有率分別維持於約55%及45%。
二○○八年現代貨箱碼頭集團綜合收入增長7%至港幣三十四億四千六百萬元，而營業盈利則下跌10%至港幣十六億五千一百萬元。營業盈利較低主要因折舊支出增加以及大鏟灣碼頭一期的初期虧損所致。
在亞洲區內服務及南美服務增長帶動，亦同時被歐洲和中東貨量下跌局部抵銷的情況下，二○○八年內現代貨箱碼頭於香港的吞吐量增長3%至五百九十萬個標準箱，在葵青的市場佔有率維持於33.3%。深圳方面，現代貨箱碼頭持有8%應佔權益的赤灣集裝箱碼頭共處理三百九十萬個標準箱，而現代貨箱碼頭持有27%權益的蛇口集裝箱碼頭則處理了四百一十萬個標準箱，較去年增加24%。現代貨箱碼頭持有的蛇口集裝箱碼頭權益在二○○八年完成第二階段重組後自30%攤薄至27%，並將在完成全部重組階段後，最終攤薄至20%。
太倉國際門戶（現代貨箱碼頭分別持有第一期51%權益及第二期70%權益）的集裝箱泊位由四個擴充至六個，處理能力達三百六十萬個標準箱。二○○八年的吞吐量維持於約一百萬個標準箱。
經積極與中央及省政府協調後，海關出入境關口最終得以全面投入運作，深圳大鏟灣碼頭一期（現代貨箱碼頭持有65%權益）已於二○○八年七月開始商業營運。隨著其泊位分階段落成使用，大鏟灣碼頭一期自始穩步發展其業務，運作首年的吞吐量接近九萬個標準箱。
其它業務
其它香港物業
荷里活廣場
在年內租金獲可觀增長的支持下，荷里活廣場的營業額錄得6%的增長，至港幣三億二千萬元。二○○八年全年內的平均出租率維持於超過99%。
年內山頂物業組合的租務活動保持活躍。Mountain Court、種植道一號和ChelseaCourt於二○○八年內幾近全數租出，全部新租約及續租租約皆錄得可觀的租金增長。於二○○八年十月，種植道一號一個頂樓單位的新租約創下每平方呎港幣75.7元的單位租金紀錄新高。此外，Chelsea Court一個頂樓單位的租金亦於二○○八年八月錄得61%的增長。
集團繼續積極尋求出售非核心資產的機會，以符合集團的政策。
馬哥孛羅酒店
馬哥孛羅酒店目前於亞太區共管理九家酒店。
三間位於海港城的酒店在年內均表現良好。酒店及會所總收入為港幣十億四千二百萬元，平均房租增長8%。雖然平均房租有穩定增長，惟國內旅遊臨近年底時受全球經濟衰退影響而放緩，令二○○八年的整體入住率微跌至86%（二○○七年：90%）。
武漢新建的一間豪華馬哥孛羅酒店已於二○○八年九月十五日開幕，該酒店由集團全資擁有及發展。到訪武漢貿易及經濟中心的旅客不斷增加，而武漢馬哥孛羅座落長江之濱，鄰近武漢國際機場，是贏得旅客入住的最佳位置，並成為城內受歡迎的酒店品牌。武漢馬哥孛羅內有眾多尊貴品牌，包括Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna、Tod''s及Glasstique。
集團目前計劃於無錫及常州多興建兩間馬哥孛羅酒店。
通訊、媒體及娛樂（佔集團總資產3%）
有線寬頻
在全球金融危機衝擊下，經濟環境不斷惡化，嚴峻的經營環境對該集團二○○八年業績造成負面影響。有線寬頻就因推出新一代訊號傳送加密系統而需於二○○九年對電視機頂盒進行的更換作出一項特殊撥備，並就電影投資所錄得的虧損入賬，令有線寬頻由二○○七年錄得淨盈利港幣一億八千三百萬元，轉為是年錄得除稅後淨虧損一億一千一百萬元。然而，全賴有線寬頻審慎理財，其流動資金得以維持於穩健水平，於二○○八年十二月三十一日的淨現金增加至港幣六億九千萬元（二○○七年：港幣六億四千二百萬元）。
雖然盈利受挫，有線寬頻不斷鞏固提升其業務基礎的努力於年內取得穩步進展。對收費電視服務組合作出適時調整有效推動收費電視訂戶持續增長。截至二○○八年年底，收費電視訂戶持續增長至九十一萬七千戶（二○○七年：八十八萬二千戶）。然而，受較低消費訂戶攤薄收益影響，此分部的總營業額和營業盈利分別減少至港幣十三億五千五百萬元（二○○七年：港幣十五億九千五百萬元）及港幣六百萬元（二○○七年：港幣一億七千九百萬元）。
二○○八年，集團的節目發展成果豐碩。有線寬頻的體育平台為香港廣播業打開歷史新一頁，新聞團隊表現突出獲各方讚譽，而娛樂平台的受歡迎度則繼續節節上升。有線寬頻在夏季破天荒以香港區「2008北京奧運大會指定新媒體」身份，在互聯網播映奧運盛事，觀眾反應熱烈。有線寬頻亦成�\奪得歐洲聯賽冠軍盃和歐洲足協盃由二○○九／一○起連續三季、二○一○世界盃、二○一○年十一月在廣州舉行之第十六屆亞洲運動會以及二○一二倫敦奧運會的獨家播映權。有線寬頻新聞團隊的專業精神於二○○八年廣受認同，其有關四川地震的報導獲亞太廣播聯盟頒發電視新聞大獎。
寬頻上網服務方面，由於有線寬頻緊守維持寬頻上網分部盈利的策略，訂戶人數及營業額均作出了整固。雖然訂戶人數下跌至二十六萬七千戶（二○○七年：三十萬六千戶），營業額仍維持於港幣五億七千六百萬元（二○○七年：港幣五億八千八百萬元）。此部分的營業盈利則下跌至港幣一億四千八百萬元（二○○七年：港幣一億八千萬元）。
雖然金融海嘯對有線寬頻造成一些負面影響，但其相對穩健的財政狀況有助抵禦第一波的衝擊。有線寬頻已購入富吸引力的頂級節目，建立新的保安系統以防止盜看，並為高清電視等新服務的推出作好準備，加強自身的裝備。在此嚴峻的環境下，有線寬頻穩健的財政及低營運成本，令其維持良好的競爭力。
九倉電訊
在災難性金融海嘯中，九倉電訊在業務轉型方面保持平穩發展，並於電訊及資訊科技分部取得進展。有賴話音業務復甦以及數據業務表現強勁，九倉電訊二○○八年的錄得雙位數增長，盈利亦遠比預期佳。
二○○八年話音市場穩定，九倉電訊得以達到其盈利改善目標。帶寬需求和數據與系統整合的協同強化了兩項服務的增長勢頭。住宅國際直撥電話業務表現如預期，增加對九倉電訊整體盈利能力的貢獻。投資繼續建立「在商只言商」ICT品牌。憑這獨特的市場定位，九倉電訊致力提高服務質素。
已安裝固網線數增長14,000條至621,000條，佔整體市場13%。商業線數增長33,000條至441,000條（市場佔有率為18%），而住宅線數則縮減19,000條至180,000條（市場佔有率為8%）。國際直撥電話總撥出通話量（包括批發及零售）下降至六億四千七百萬分鐘（二○○七年：七億零六百萬分鐘）。
是年營業額上升12%至港幣十六億四千一百萬元（二○○七年：港幣十四億六千萬元），而營業盈利則大幅增長至港幣一億四千萬元（二○○七年：港幣四千七百萬元）。正現金流入增加至港幣二億二千三百萬元（二○○七年：港幣八千萬元）。
資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告 |
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