香港的房地產投資信託基金市場正趨於呆滯，表現差勁，幾乎沒有增長的跡象。中國肯定是下一個重要故事，但風險和監控將意味著發展減緩，與此同時，建議投資者祗適宜下小注，並應多些了解這些產品的運作。

香港和新加坡房地產信託基金市場的溢價/貼現率表顯示，香港的房地產信託基金在股市的表現差強人意。除領匯外的5隻香港房地產信託基金平均貼現率為19%。領匯是一隻龐然大物，加上了它，溢價升至29%，但即使如此，與新加坡的71%比起來，投資香港房地產信託基金仍是一個令人失望的選擇。
那麼，香港的房地產信託基金為何表現不如人意？
萊坊國際執行董事Paul Hart指出，一個成功的房地產信託基金市場需要增長。萊坊國際建議香港政府對領匯房地產信託基金進行身體檢查。Hart表示，在香港，增長的故事並沒有顯示出來。除領匯和剛成立不到一個月的富豪外，沒有一個房地產信託基金進行過有意義的收購活動。而領匯的增長主要靠改良現有資產，而不是靠收購活動。
在某種形式上，香港房地產信託基金的主人，以進取性開市價把自己逼進了死胡同。Hart指出，新加坡行家很注重搞活房地產信託基金市場，因而導致更慷慨的叫價。香港較高的開市價，加上香港物業回報較低（見表2），已令房地產信託基金（領匯以前的房地產信託基金和新的富豪房地產信託基金）迄今無法擴張。
例如，冠君房地產信託基金首席執行官Jeremy Stewardson指出：「一旦目前進行交易的單位價格貼現率下降，我就要進行上市時提及的大規模收購活動。」這些計劃包括收購一些像萬國寶通廣場那樣的高質素資產，「在規格和對上流商業社會的可進入性和適應性等方面都是高質素的」，Stewardson說。
直到當時，投資者只能對冠君早前收購它仍未擁有的萬國寶通廣場三個樓層的小規模行動，表示滿意。
目前，即使錢多到要燒掉，也沒有一個房地產信託基金願意在香港在他們現有的行業擴張。證監會中介團體及投資產品部執行董事Alexa Lam指出，多數投資級的物業已在香港聯交所上市。正如富豪集團行政總裁Kai Ole Ringenson指出，酒店業已飽和。「我們不可能在銅鑼灣建新的酒店，」但他也指出，事情也有好的一面，就是形成了對競爭者和新加入者的進入壁壘。
證監會去年放寬了2005年制定的房地產投資信託基金守則，允許房地產信託基金擁有海外的資產。但迄今只有越秀房地產信託基金在香港以外地區有所行動。事實上，越秀已完全避開了香港，成為全球第一隻100%投資中國大陸物業的房地產信託基金。

中國向房地產信託基金經理提出新挑戰
首先，最近稅務規則的改變，對外國業主很不利。稅務監管很少能遏制市場熱潮，但新的法例令較小的交易更難進行。
更重要的是，在中國，房地產交易前景不明朗，並有法律風險。Hart表示，中國的重要性，是證監會對房地產信託基金的監管持審慎態度原因之一。「中國將是一個很艱難的市場，」他說，「正因為這樣，監管者希望確保市場有允分準備的、完全透明和完全公開。」
對香港房地產信託基金來說，還有一個未知之數，就是業權風險，隨著中國房地產信託基金市場發展，這問題會變得很嚴重。
「法律顧問在業權調查時，很難識別虛假和偽造的簽名，」總部在香港的第一美國業權保險公司行政總裁Alison Cooke指出，「而法庭也很少因缺乏這些東西而指責律師疏忽。因此，如果一項交易因虛假或偽造資料而變得無效，投資者將失去一切。」Cooke說。
Cooke的香港團隊在當地銷售業權保險時遇到很大困難。很少人認為，在香港目前的市場結構下有必要購買業權保險，而地產發展商則成功游說證監會把這項要求排除在房地產信託基金守則內容之外。
不過，香港法律學會指出，在香港很難找到一項沒有缺陷的業權。而Cooke表示，要花很長時間才能透過推行業權保險，增加香港的房地產信託基金的國際吸引力，並提升其且評級。
業權保險對退休基金來說，也許是可有可無，但在中國，這種產品是必不可少。Cooke說，他的公司在中國進行物業交易時，遇到數十宗虛假或偽造業權文書的個案，香港的投資者須引起警惕。「香港投資者很容易自滿，」她說。在中國投資，自滿是不明智之舉。