香港：宜作「持有」模式的成熟物業市場

由城市土地學會 (Urban Land Institute) 及普華永道 (PricewaterhouseCoopers) 剛發佈的《2007亞太區房地產市場新興趨勢》報告指出，按房地產投資及發展前景而論，香港排列在一眾亞太城市的中游位置。該報告乃首個按投資及發展前景為城市評級的亞太市場研究報告。

該研究報告由城市土地學會(亞洲)主席、戴德梁行主席梁振英及美國城市土地學會房地產融資部高級常駐研究員Stephen Blank於9月12日在香港舉行的記者會上發表。報告為亞太區房地產投資及發展趨勢、房地產融資、資本市場、地產界、大都會區及一些與亞洲各國息息相關的房地產問題上提供了觀點及展望。《Emerging Trends in Real Estate》研究報告覆蓋美國市場已達27年之久，並於過去3年延展至歐洲市場，是一份獲高度注視的年度投資者調查報告，而今年該報告首次發佈了亞太區版本。
據該研究報告指出，對一些仍未在本港投資的人而言，香港被視為一個已確立及成熟的房地產市場。雖然，現時仍存有一些有利可圖的物業買賣，但對於業主而言，繼續持有物業似乎是最明智的選擇。Emerging Trends研究報告指出：「按受訪者對投資及發展方面的評級，香港正好位處於一眾亞太城市的中游位置。」
報告內的各項評級是根據投資前景而釐定，而香港在這個範疇上被評級為『審慎良好』。以寫字樓為例，四成受訪者建議購入；三成七建議繼續持有；兩成三被訪者則建議出售。
受訪者對於酒店用地方面的建議亦相若：四成三建議購入；三成三建議持有；兩成三則建議出售。在零售、工業/銷售及公寓/住宅等產業當中，抱『持有』觀點的則佔最多。
報告指出：「在正面的經濟增長及由可持續的貿易、旅遊及服務業所帶動下，各行各業對物業的需求都在不斷地增加。但在眾物業類別中，香港的出售評級都較大部分其他城市為高，反映出受訪者相信本港市場正處於房地產週期的高峰。」
Emerging Trends是一份被眾國際知名的房地產專家確立為業內最被推崇及具前瞻的報告。亞太版本反映逾175位專家的訪問及調查結果，當中包括投資者、發展商、物業公司代表、貸款人、經紀及顧問。
報告內涵蓋了19個城市，並按每個市場的整體投資及發展前景，以及受訪者於每個市場內就購入、持有、出售特定物業類型的意見，把這些城市分為5個不同的類別。
第一類別是投資型城市，首五位為大阪、上海、東京、新加坡及台北，這些城市均對購入各類型物業提供極佳的商機。報告指出：「『可以的話，您應到這些市場購入物業。』正是眾受訪者所帶出的訊息。」第二類是強勁的發展市場，這些城市包括：胡志明市、班加羅爾、孟買及上海。第三類則是那些略遜於一線，但仍提供穩固發展及投資機會的城市：廣州、曼谷、北京、首爾、新德里、吉隆坡均屬這一類。至於第四類別是『持有』型城市 ，計有香港、墨爾本及雪梨，它們均是成熟及透明度高的城市。最後第五類則包涵了別具挑戰性的市場：如雅加達和馬尼拉，當地的投資及發展評分相對較低，而買家們的興趣亦相應有限度。
按受歡迎的物業類別並依據投資及發展前景兩大要素而論，寫字樓用地在亞太地區的整體評級為最高。在購入寫字樓用地這個類別上，新加坡位列亞太城市的首位，緊隨其後為孟買、胡志明市、東京及大阪。第二類在投資及發展上較受歡迎的物業類別是酒店/度假村用地。新德里被評為購入酒店及度假村物業的最佳市場，緊接著有孟買、胡志明市、北京及台北。零售業用地則被評為第三位，孟買、東京、上海、班加羅爾及大阪被列為首5個可投資或發展零售物業 的市場。
由於工業/銷售業在提供整體投資及發展潛力有遜於其他物業類別而只獲評為第四位，其中以大阪、曼谷、東京、胡志明市及上海被評為表現最佳的市場。而公寓/住宅的投資及發展機會的評級則最低。Emerging Trends報告指出，由於迅速的都市化、收入增長以及中產階級的增加，令房屋需求在許多新興的市場內不斷上升。但報告再指出，這些市場上對消費者教育及文化融合有著相當大的需要。孟買、班加羅爾、新德里、胡志明市及廣州分別被列為公寓/住宅物業類別的首要市場。
概括而論，報告表明外資的持續流入令遍佈亞太區的房地產市場忙得不可開交，特別是發展迅速的中國。Emerging Trends報告指出：「當資金正流向各國之際，眾受訪者均挑出「亞太區發展引擎 ─ 中國」為最受歡迎的投資目標。」「大家都說：『替我到中國分一杯羹，我對詳情不感興趣，能分到就可以！』」
雖然美國投資者現正是亞太房地產投資資本的最大來源，報告卻指出來自亞太本區及中東的投資正不斷增加。現時，每年的目標總回報率由核心投資的一成二五，延伸至投機性投資的近兩成四。房地產投資基金在區內的增長是投資資金的主要來源，並為『投資環境引入規範的措施，令地產業有其獨特的位置。』
報告最後指出，由於市場的成熟、經濟發展、文化背景及政府對外資的放寬等因素差異巨大，令評估個別項目的投資風險變得相當具挑戰性。報告舉出業權契約、市場透明度、嚴格的政府條例及撤離策略均會對投資構成一定的風險。雖然障礙重重，但Emerging Trends報告聲稱「仍然看好亞太區各類型房地產市場在2007年的前景。」
總部設於美國華盛頓的城市土地學會，是一個全球性教育及研究學會，致力提倡負責任的土地使用，並由其亞洲分會專注為日漸增多的本區會員服務。而普華永道則是全球最具規模的專業服務機構。普華永道是一環球網絡，旗下的成員公司透過提供行業聚焦保證、稅務及諮詢的服務，從而建立公眾信賴並為其客戶及股東提昇價值。

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