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我卻認為，目前購買或持有房地產的風險，比獲得盈利的可能性大得多。簡而言之，就是樓市看來很脆弱。
為了更好地掌握未來的走勢，我們必須回顧過去。本地樓市持續上升，是主要因為銀行息率保持紀錄的低位，換句話說，就是樓房按揭貸款不但很「平」，而且很容易獲批。但是，貸款息率為什麼會這麼低？而這種低息率又會否持續下去呢？這些問題就沒有多少人會問了。
在2000年初科技泡沬爆破後，全球各地的央行決定竭盡全力與經濟衰退作鬥爭。於是息率降至46年來最低水平，讓資金給予願意借貸之人。當時的理論是，公眾最終會把這貸款的資金投入股市或樓市，資產價格將上升，因而可以避免全球經濟衰退。無論如何，這是一項建議，而且公平而論，到目前為止尚算成功。公眾確是「利用」了這些代價低的資金，令投機活動變得猖狂了。
我們的記性不好，似乎已忘記了1997年香港樓市崩潰這一幕。現在很多人都相信好日子永遠不會消失。不幸的是，歷史已一再顯示，沒有一種資產類別是會永遠上升的，而每一次景氣都以特殊的不景氣告終。這次會有所不同嗎？樓市會長盛不衰嗎？
利率
利率在降至數十年來的新低後，現在開始回升了。這一次， 本人預期上升幅度會比大家預料的來得快速和龐大。
便宜的貸款推動目前的房地產升勢，而昂貴的貸款卻會像一把匕首一樣，插入樓市的心臟。看著上面的圖表，我想預測一下未來數年最優惠利率的走勢。2003年，利率是5%，預測至2008年會升至7.9%，即狂升58%。更糟的是，香港的銀行並不提供20至30年定息按揭貸款服務。換句話說，你得到的都是可變化的按揭貸款，利率會隨著當時的信貸利率變化。如果息率下調就是天大好事，但如果息率從歷史最低水平回升，問題就大了。多數人在樓市景氣期間都曾用少量儲蓄，借大量的按揭貸款。銀行息率上升，每個月還款數額就會增加，因此必會給這些家庭帶來問題。
房地產價格已升至高點，但薪酬的升勢卻令人失望。在某些地區，樓價自沙士以來升了50%。但上表顯示，薪酬從未和房地產價格一樣上升。如果人們所賺的金錢與兩年前幾乎一樣多，房地產為什麼可以上升50%，並且維持不跌呢？預料短期內香港的薪酬不會大幅上升。問題在於，在代表逾20億人口的兩大國：中國和印度，人民願意以只佔香港人部份工資的水平工作。隨著越來越多職位轉移到勞力較便宜的國家，香港數個行業已感到就業壓力。因此，如果失業成為一個周期性問題，而薪酬又繼續承受壓力，誰來維持房地產的升勢呢？
有人會說，國內人士會投資香港的房地產。然而，恕我直言。在未來數年，雖然國內人會以遊客身份來香港，但我看不出他們有什麼理由會在香港投資房地產。畢竟，他們有條件在上海和北京這兩個快速發展，並且可能是全球未來最重要的城市投資。當這些中國人可以用低得多的價錢，在京滬兩地購買同樣大的樓房時，他們為什麼要到香港投資呢？
美元危機
在過去差不多三年裡，我一直對美元持悲觀態度。我認為，美元是行厄運的貨幣，在未來數年仍會貶值。美國經常帳赤字已超過國內生產總值的7%，美國家庭負債率高達國內生產總值的85%。考慮到這些恐怖的經濟數字，在我看來，美元可說是如履薄冰。不幸的是，港元是和美元掛勾，只要聯繫匯率存在，香港的貨幣將與美元一起變化。因此，你真的想把自己的大部分資金用於投資一種與行厄運的貨幣掛勾的資產嗎？本地的房地產是以港元計算的，雖然以港元看來，它們的價值升了很多，但港元本身兌世界主要貨幣跌了40%。因此，你在房地產的收益已被港元貶值所抵消，你的純回報可能是零。如果美元繼續下跌，真實回報可能是負值，而美元下跌是不可避免的。
簡言之，在考慮到利率風險和貨幣風險後，你真的不值得把自己大部分資本投入一個價值被大幅高估的市場。我認為，投資者應等到樓市不景時才入市。那些已決定買房子自住的人可以繼續進行，但需選擇最低的借貸水平。對那些投機者，則奉勸他們看清楚即將出現的問題。
香港經濟指標
指標 單位 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
國內生產總值 年率變化％ 3.2 7.6 4.7 3.6 3.4 3.2 3.3
人口增長（年中） 年率變化％ 0.2 0.6 0.7 0.7 0.8 0.9 0.9
平均消費物價 率（％） -2.6 -0.4 0.4 1.2 1.5 1.7 2.0
平均失業率 率（％）） 7.9 6.7 6.1 5.7 5.1 4.8 4.2
最優惠利率 率（％）） 5.0 5.0 6.5 7.3 7.7 7.9 7.9
平均實質薪金 年率變化％ 0.8 0.4 1.6 1.3 2.0 1.9 1.5
資料來源：經濟學人資訊中心及香港特區政府
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